Türkiye’de değişen hane yapısı, kentleşme, finansmana erişim ve konutun ekonomik işlevindeki dönüşüm, ev sahipliği oranlarının arkasındaki dinamikleri değiştiriyor. TÜİK’in 2025 yılı verilerine göre Türkiye’de fertlerin yüzde 57,1’i oturduğu konutun sahibi olurken, yüzde 27’si kiracı olarak yaşıyor. Lojmanda oturanların oranı yüzde 0,9 seviyesinde bulunurken, kendi konutunda oturmayıp kira ödemeyenlerin oranı yüzde 15’e ulaşıyor.

Kendi konutunda oturmadığı halde kira ödemeyen bu yüzde 15’lik kesimin, Türkiye’de konut kullanımının yalnızca ev sahibi ve kiracı ayrımıyla açıklanamayacağını gösterdiğini söyleyen Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, “Bu grubun önemli bir bölümü ailesine ait bir konutta kira ödemeden yaşıyor. Bu durum, mülkiyetin tamamen ortadan kalkmasından ziyade belirli aileler ve kuşaklar içinde yoğunlaşabildiğine işaret ediyor. Bugün konut piyasasını değerlendirirken yalnızca mülkiyet oranlarına değil, mülkiyetin haneler ve kuşaklar arasında nasıl dağıldığına da bakmamız gerekiyor. Dolayısıyla genç hanelerin konut piyasasındaki konumunu değerlendirirken ‘ev sahibi’ veya ‘kiracı’ ayrımının yanında, aile mülkiyetine erişim ve kuşaklar arası konut desteğini de dikkate almak gerekiyor” dedi.

Haneler küçülüyor, bağımsız konut ihtiyacı büyüyor

Türkiye’de ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008 yılında 4 kişiyken 2025 yılında 3,08 kişiye geriledi. Toplam hanehalkı sayısı 26 milyon 977 bin 795’e ulaşırken, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yüzde 20,5’e yükseldi. Tek ebeveynli hanelerin artması ve geniş ailelerin payının gerilemesi de aynı nüfus içinde daha fazla bağımsız hanenin oluştuğunu gösteriyor.

Hane sayısındaki artışı besleyen unsurlar arasında boşanmalar ve aile kurma zamanlamasındaki değişim de yer alıyor. TÜİK’in Evlenme ve Boşanma İstatistikleri 2025 verilerine göre boşanan çiftlerin sayısı 193 bin 793’e, kaba boşanma hızı binde 2,26’ya yükseldi. Ortalama ilk evlenme yaşı ise kadınlarda 26,0, erkeklerde 28,5 oldu. Bu gelişmeler, bireylerin yaşamlarının farklı dönemlerinde ayrı haneler oluşturması ve bağımsız konut ihtiyacının artması açısından önem taşıyor.

Bu dönüşümün konut ihtiyacını nüfus artışından bağımsız olarak büyütebildiğine dikkat çeken Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, şunları söyledi: “Ortalama hane büyüklüğünün küçülmesi, aynı nüfus içerisinde daha fazla bağımsız yaşam alanına ihtiyaç duyulduğunu gösteriyor. Buna boşanmalar ve bireylerin yaşamlarının farklı dönemlerinde ayrı haneler oluşturması da eklendiğinde, nüfus artışının ötesinde yeni bir konut ihtiyacı ortaya çıkıyor. Bu tablo bize, Türkiye’nin konut ihtiyacını değerlendirirken artık yalnızca nüfus artışını esas alan bir yaklaşımın yeterli olmadığını gösteriyor. Hane sayısındaki ve hane yapısındaki değişim de konut politikalarının ve sektörün gelecek projeksiyonlarının temel parametrelerinden biri haline geliyor. Aynı zamanda yeni hanelerin hangi yaşta kurulduğu ve mülkiyete hangi aşamada erişebildiği de ev sahipliği oranını doğrudan etkiliyor. Bu nedenle hane sayısındaki artışla ev sahipliği oranındaki değişimi birlikte okumak gerekiyor.”

Tek kişilik haneler arttıkça konut ihtiyacı çeşitleniyor

Hane yapısındaki dönüşüm, konut talebinin yapısını da değiştiriyor. 2025 itibarıyla tek kişilik haneler toplam hanelerin beşte birinden fazlasını oluştururken, çekirdek ailelerin toplam haneler içindeki payı 2014’te yüzde 67,4’ten 2025’te yüzde 62,7’ye geriledi. Çekirdek aile bulunmayan ve birden fazla kişinin birlikte yaşadığı hanelerin payı ise aynı dönemde yüzde 2,1’den yüzde 3,3’e yükseldi. Bu değişim, konut ihtiyacını yalnızca sayı açısından değil; metrekare, oda sayısı, ortak alan kullanımı ve yaşam hizmetleri açısından da farklılaştırıyor.

Konut talebinde artık tek tip bir kullanıcı profilinden söz edilemeyeceğini belirten Çelik, şöyle devam etti: “Tek başına yaşayanlar, tek ebeveynli aileler, farklı yaş grupları ve farklı yaşam biçimleri farklı konut ihtiyaçları ortaya çıkarıyor. Bu nedenle sektör açısından temel soru yalnızca ‘kaç konut üretmeliyiz?’ değil, ‘kimin için, nasıl bir yaşam alanı üretmeliyiz?’ olmalı. Gayrimenkul sektörünün önümüzdeki dönemdeki dönüşümünü de büyük ölçüde bu soruya vereceği cevap belirleyecek. Konut projelerinin büyüklükten sosyal alanlara, hizmetlerden kullanım biçimlerine kadar bu yeni demografik yapıya uyum sağlaması giderek daha kritik hale geliyor.”

Konut ihtiyacı kentlerde yoğunlaştıkça doğru lokasyon öne çıkıyor

TÜİK’in 2025 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun yüzde 93,6’sı il ve ilçe merkezlerinde yaşıyor. Türkiye’de konut talebinin ülke geneline eşit dağılmaması, toplam konut stokunun büyüklüğü kadar bu stokun nüfusun ve ekonomik aktivitenin yoğunlaştığı bölgelerde bulunmasını da önemli hale getiriyor.

Toplam konut arzı kadar bu arzın nerede bulunduğunun da önemli olduğunu belirten Çelik, “Bir bölgede konut fazlası bulunurken başka bir bölgede güçlü talep ve sınırlı arz aynı anda ortaya çıkabilir. Dolayısıyla sektörün başarısı yalnızca toplam üretim miktarıyla değil, konutun doğru lokasyonda ve gerçek ihtiyaca cevap verecek şekilde geliştirilmesiyle ölçülmeli. Gayrimenkulde arz-talep dengesi artık ülke geneli rakamlardan ziyade kent, bölge ve hatta yaşam merkezi bazında değerlendirilmeli. Kentlere yönelen yeni hanelerin hangi koşullarda konuta erişebildiği de toplam ev sahipliği oranının seyrini doğrudan etkiliyor. Önümüzdeki dönemde gayrimenkul yatırımlarında lokasyon analizi, nüfus hareketleri ve yaşam merkezlerinin dönüşümü çok daha belirleyici olacak” değerlendirmesinde bulundu.

Konut üretimi artarken net stok aynı ölçüde büyümeyebiliyor

Kentsel dönüşüm kapsamında mevcut yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesi, üretilen konutların bir bölümünün yeni arzdan çok mevcut stokun yenilenmesine hizmet etmesine neden oluyor. Afetler nedeniyle kaybedilen veya kullanılamaz hale gelen yapılar da net stok hesabını etkiliyor.

Boş konut sayısı da doğrudan kullanılabilir arzı göstermiyor. Elektrik aboneliği veya adres kayıtları üzerinden yapılan hesaplamalara yazlıklar, satış ya da kiralama sürecindeki daireler ve miras nedeniyle kullanılmayan konutlar da dahil olabiliyor.

Konut üretimi ile net stok artışının ayrı değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayan Çelik, sözlerini şöyle sürdürdü: “Bu nedenle ‘Ne kadar konut üretildi?’ sorusunun yanında ‘Konut stokuna net olarak ne kadar yeni kapasite eklendi?’ sorusunu da sormamız şart. Boş görünen konutların ne kadarının gerçekten piyasaya sunulabilir ve kullanılabilir durumda olduğu da ayrıca değerlendirilmeli.”

Konut satışlarındaki artış yeni konut arzı anlamına gelmiyor

TÜİK verilerine göre 2025 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 688 bin 910 konut satıldı. Satışların 540 bin 786’sını ilk el, 1 milyon 148 bin 124’ünü ise ikinci el konutlar oluşturdu. Böylece yaklaşık her üç konut satışından ikisi mevcut stokun el değiştirmesi şeklinde gerçekleşti. Satışlardaki artışın tek başına konuta erişimin kolaylaştığını göstermediğini belirten Çelik, “İlk kez ev alacak hanelerin finansmana erişimi ve konut fiyatlarının hane gelirleri karşısındaki seviyesi de ayrıca değerlendirilmek zorunda. Toplam satış adedi piyasanın hareketliliğini gösterirken, konuta erişimin ne ölçüde genişlediğini tek başına ortaya koymuyor. Gayrimenkul sektörünün gelişimi toplam satışların yanında ilk el konut üretimi, yeni hane oluşumu ve bölgesel konut ihtiyacıyla birlikte okunmalı” değerlendirmesinde bulundu.

Finansmana erişim zorlaştıkça ilk kez ev alacaklarla mevcut mülk sahipleri arasındaki fark büyüyor

Konut kredilerine erişimin zorlaşmasının mülkiyet dağılımını da etkilediğine dikkat çeken Çelik, “Konut fiyatlarındaki artış yalnızca yeni konut almak isteyenleri değil, mevcut konut sahipleri ile ilk kez konut alacaklar arasındaki farkı da büyütebiliyor. Bu durum, konut stoku artsa bile mülkiyetin daha geniş bir kesime yayılmasını zorlaştırıyor. Dolayısıyla konuta erişim meselesini yalnızca arz üzerinden değil, hane gelirleri ve finansman koşullarıyla birlikte değerlendirilmeli” ifadelerini kullandı.

Konut yatırım aracına dönüştükçe yeni arzın tamamı barınma ihtiyacına gitmiyor

Yüksek enflasyon dönemlerinde konut, yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir varlık değil, aynı zamanda birikimleri koruma ve değer saklama aracı olarak da öne çıkıyor.

Çelik, “Aynı kişi veya hanenin ikinci ya da üçüncü bir konutu edinmesi toplam konut stokunu artırırken mülkiyetin daha geniş bir hane kitlesine yayılmasını sağlamayabilir. Bu nedenle konut arzındaki artış ile konut sahipliğinin yaygınlaşması birbirinden ayrı göstergeler olarak ele alınmalı” sözleriyle değerlendirdi.

Ev sahipliği oranı kısa vadeli üretim rakamlarıyla açıklanamıyor

Ev sahipliği oranının uzun vadeli bir gösterge olduğuna dikkat çeken Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, “Bugün gerçekleşen konut üretiminin veya uygulanan bir konut politikasının etkisi aynı yılın ev sahipliği oranına doğrudan yansımayabilir. Hanelerin oluşması, ekonomik olarak güçlenmesi, konut satın alma kapasitesine ulaşması ve mevcut konutların kuşaklar arasında devredilmesi zaman alan süreçler. Bu nedenle ev sahipliği oranındaki değişimi kısa vadeli konut üretim rakamlarıyla doğrudan ilişkilendirmek yerine demografik ve ekonomik dönüşümlerle birlikte uzun vadeli değerlendirmek gerekiyor” ifadelerini kullandı.

“Sektörün başarısını artık kaç konut üretildiği değil, hangi ihtiyaca cevap verildiği belirleyecek”

Çelik, “Türkiye’de konut sahipliği oranındaki değişimi yalnızca daha fazla veya daha az konut üretilmesiyle açıklamak eksik kalıyor. Hane sayısının artması, hanelerin küçülmesi, kentleşme, mülkiyetin kuşaklar arasında yoğunlaşması, konutun yatırım ve değer saklama aracı olarak kullanılması ve ilk kez konut alacak hanelerin finansmana erişimi bu tabloyu birlikte şekillendiriyor. Önümüzdeki dönemde sektörün temel sorumluluğu, yalnızca yeni arz yaratmak değil; demografik ve ekonomik dönüşümü doğru okuyarak oluşan ihtiyaca doğru yerde ve doğru ürünle karşılık verebilmek olacak. Bizim açımızdan temel mesele yalnızca daha fazla bağımsız bölüm üretmek değil; doğru lokasyonda, değişen hane yapısına ve yeni yaşam ihtiyaçlarına cevap veren nitelikli projeler geliştirmek. Geliştirilen konutların farklı gelir ve hane grupları açısından erişilebilir olup olmadığı ve yeni hanelerin konut piyasasına hangi koşullarda dahil olabildiği de dikkate alınmalı. Önümüzdeki dönemde sektörün başarısının giderek daha fazla ‘kaç konut üretildi?’ sorusundan ‘hangi ihtiyaca ne kadar doğru cevap verildi?’ sorusuna göre değerlendirileceğini düşünüyorum” diye konuştu.